一、办不动产权证要走哪些程序?

在我市,每年有数万市民购买新建商品房和二手房。别只顾着掏钱签名,您可知道必经哪些程序才算成功登记?

一般购买新建(预售)商品房会经过以下程序:

购房者到售楼部履行签约仪式时,千万不要签订手工录入的买卖合同,必须选用国家工商管理总局和国家住房和城乡建设部联合监制的《商品房买卖合同》,并在网签系统(只有在市房管局备案的开发商才能开通网签系统)中确认无误后,网上提交,打印合同并签名。签约成功后,开发商会把纸质合同送到房管部门备案,核发预告登记证明。项目竣工验收并办理不动产首次登记后,根据产权证明材料分户办理不动产权证到业主名下。

一般购买二手房会经过以下程序:

要注意的是,二手房的买卖合同也要网签:二手房屋买卖双方要亲自到市房管局二楼交易窗口,在工作人员的现场鉴证下,打印合同签约成交,办理过户手续。

二、知道定金、订金的区别吗?

为了买一套价格[删掉“相对”]更实惠的房子,不少人在意向楼盘未取得《商品房预售许可证》的情况下就交付了订金、意向金、诚意金等性质的费用,希望享受到开盘前的最大折扣让利。而很多人不知道,订金、诚意金等费用并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,并不具备担保性质;一旦发生项目烂尾或购房者后悔不想购房时,面临退款难的局面,很难维护自身权益。

房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后,是可以收取定金的。《中华人民共和国担保法》规定:定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%。商品房交易中,买家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金,开发商不履行合同的,应双倍返还定金。

所以,购房时“订金”“定金”要分清,《商品房预售许可证》要看明。

三、未办证私下交易风险大不大?

楼市价格攀升时,一些购房人认购预售房,借机囤积房源,私下转手获利。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。国家为了遏制房地产市场的投机行为,稳定房价,严令禁止预售房私下转让。未取得不动产权证的商品房私下交易,买方将承担很大风险。因为买方有可能最终无法办理产权登记和实际交付。在此提醒市民房市有风险,炒房须谨慎。

四、预售合同可否随时改名?

不少市民电话咨询“我之前买了一套预售房,合同签的是我的名字,现在办了按揭贷款,我能不能申请加老公(老婆)的名字?”还有签订预售合同后发现无法以个人名义办理贷款,要求申请预售合同改名。无论是加名还是改名,都必须在办理不动产权证后才能申请办理(按揭贷款的,还需要提前还清贷款)。改名还涉及交易程序,需负担税费。因此签订预售合同时务必考虑周全。

五、不同意企业变更规划设计可否退房?

商品房销售后,开发企业不得擅自变更规划、设计。如经主管部门批准变更,导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等发生变化的,或出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。未答复的,视同接受;未通知买受人的,买方要求退房,开发企业应承担违约责任。

六、如何避免带装修房“货不对板”?

带装修房越来越受到购房者的青睐,相比之下,这种房子确实可以省去装修的麻烦,但是也容易引发其他争议。去年6月,伍女士在交楼时发现所购房的装修效果与当初看的样板房不一致,认为开发商存在欺诈行为。同样投诉带装修房的还有市区的臧先生,他发现自己所购房与样板房的瓷砖不一致。类似这样的纠纷还有很多。

在此提醒市民购买带装修房时,不能以售楼人员口头表述或样板房样式为准,要认真核实合同的装修标准、所用材质、价格、质量标准、售后服务等内容。法院在处理商品房纠纷时,主要是以合同为依据。

七、通过中介买二手房如何更安心?

郭女士通过一家房地产中介公司购买二手房,后来因为买卖双方对房款的付款方式存在争议而无法完成交易。郭女士交由中介公司托管的定金无法拿回。双方协商无果,最后“对簿公堂”。

在此提醒市民,通过中介买房,一定要核实中介机构是否具有经营资质、是否公示收费明细等。除了现场看房以外,还须要求中介协助购房者查明房屋基本状况,避免发生较大甚至严重纠纷与冲突;要仔细研究《房产居间合同》,特别是可能隐藏在合同条款或补充协议的不平等内容;在看中房源后,切莫轻易向中介交购房“意向金”。

八、短信电话通知您领购房税补偿款?

有不法分子冒充房管工作人员进行短信或电话诈骗,借享受优惠政策返还补偿购房税款等名义,索要个人信息及银行账号。市房管局提示广大市民,政府主管部门从未以电话通知等形式获取个人信息、银行账号及缴费等行为,此系不法人员冒充主管部门工作人员进行诈骗活动,特提醒广大市民提高警惕,加强防范,严防上当受骗。一旦发现此类诈骗活动,要立即向当地公安机关举报。

九、收楼看了“三书一证一表”吗?

收房,一定要查看“三书一证一表”,并对照交楼标准验收。购房者要检查验收楼盘交付使用的证件是否齐备,包括查看是否具有综合验收合格证、商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书和竣工验收备案表。

如购房者在约定时间内没有办理相关手续,则视为开发商已实际将该房交付买家使用,买家从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

如您在购房置业中还有其他相关疑问,可通过登录官网(http://www.hyfg.cn/)、拨打便民热线咨询,或者直接到相关科室窗口了解。

据了解,市房管局(市不动产登记中心)于2015年11月4日挂牌成立,于2016年1月4日颁发河源市区的第一本不动产登记证书,具体承办市级(含源城区、江东新区、高新技术开发区)土地(含耕地)、房屋、林地、林木等不动产登记工作。该机构成立后,以“稳市场、去库存、防风险”为工作重点,着力于进一步加强房地产市场精细化管理,严格执行政策,严把审核关,防控好房地产风险,维护好房地产市场秩序,以确保我市房地产业平稳健康发展。